Законопроект прошел долгий путь и наша команда проделала большую работу для его совершенствования. Он разрабатывался Рабочей группой с участием представителей правительства, консультантов и экспертов международных организаций (ЕЭК ООН, NRC, МОМ, УВКБ ООН, Совет Европы), общественных организаций, занимающихся жилищными вопросами, органов местного самоуправления и всех 3-х всеукраинских ассоциаций ОМС.
Мы провели серию широких публичных консультаций с участием общественных организаций, профильных экспертов, международных организаций и непосредственно получателей услуги — граждан. Всего в консультациях приняли участие более тысячи желающих со всей Украины. Тогда же определили ключевые проблемы жилищной политики — недоступное и некачественное жилье, нехватка жилья для ВПЛ и ветеранов, неурегулированный рынок аренды. А также наработали рекомендации, которые оформив в отчет, передали Кабмину.
Именно на решение этих и других проблем направлен закон, который должен создать четкую и понятную систему жилищной политики, решить жилищные вопросы украинцев и сделать жилье доступным для всех.
Решение каких проблем предусматривает реформа?
Конституция Украины предусматривает гарантированное право на жилье. Однако, на практике воплотить это очень сложно. Сейчас каждый третий гражданин имеет уровень доходов, который не дает возможности приобрести собственный дом. В социальной защите нуждаются около 1 млн ВПЛ, увеличивается количество лиц с инвалидностью и других уязвимых групп людей. Вопрос жилья играет ключевую роль в возвращении еще миллионов беженцев из-за рубежа.
В то же время жилой фонд изнашивается — более 80% жилых домов были построены во времена СССР, поэтому средний возраст многоквартирного дома составляет 40 лет. Добавим сюда влияние войны: по оценке Всемирного Банка RDNA4, 13 % общего жилищного фонда было повреждено или разрушено, от чего пострадали более 2,5 миллиона семей. Потребности на восстановление жилья являются самыми высокими из всех секторов и составляют 84 млрд долларов.
По данным Отчета Международной организации по миграции за 2024 год среди тех, кто арендует жилье, треть тратит более 70 % своего дохода на арендную плату и коммунальные услуги. В частности, большинство ВПЛ (59 %) арендуют жилье. В то же время рынок аренды до сих пор остается в тени и создает риски как для арендодателей, так и для съемщиков жилья.
На все эти вызовы существующая жилищная политика ответить не способна. Жилищный кодекс 1983 года хоть и адаптировался под современные потребности, но остался устаревшим, ведь разрабатывался в условиях советской плановой экономики и государственной собственности на жилье (сейчас такого осталось 2%). Почти 600 тыс. семей стоят в квартирных очередях, которые никуда не двигаются. На местном уровне общины также не имеют эффективных инструментов обеспечения жильем. Почти нет социального жилья (лишь 1 % от всего фонда), тогда как в странах ЕС его доля составляет до 25 %, отсутствуют механизмы социальной аренды.
Широкий спектр жилищных программ
Новый закон предлагает удовлетворять потребности в жилье разных категорий граждан с помощью различных способов. В первую очередь нужно развивать финансово-кредитные механизмы — льготную ипотеку, компенсацию части стоимости жилья, обеспечение жильем на условиях финансового лизинга. Уже заработала программа "єОселя", которая предоставляет кредиты по ставке 7% годовых, прежде всего для ВПЛ и ветеранов. Такие инструменты являются базовыми для обеспечения доступного жилья гражданам со средними доходами и широко применяются в экономически развитых странах.
Сегодня как никогда важно развивать социальное жилье, которое в Украине фактически отсутствует. Люди, которые нуждаются в социальной защите, смогут получить социальное жилье в аренду по доступной цене. Для строительства и управления доступным жильем будут созданы "операторы доступного жилья", целью деятельности которых будет строительство и управление такой недвижимости. Предусмотрена социальная аренда с правом выкупа, в частности жилья, сформированного по проектам международной технической помощи. Также нужны государственные и местные фонды служебного жилья, из которого будут предоставляться помещения для тех специалистов, которые должны проживать по месту работы.
Жилищные фонды общин
Децентрализация должна дойти и до вопроса жилья, но для этого общинам нужны лучшие инструменты увеличения количества жилья, в частности доступного. Закон расширяет полномочия органов местного самоуправления и предлагает увеличение жилищных фондов территориальных общин. Кроме строительства нового жилья, можно реконструировать старые здания и переоборудовать нежилые помещения под жилые. Также предусмотрена возможность передачи жилья из частной собственности в государственную или коммунальную, если это предусмотрено законом.
Кроме того, в жилищный фонд могут попадать объекты, изъятые по решению суда, признанные бесхозными или выморочными, а также жилье, построенное за средства государственного бюджета. Новелла закона — принцип "револьверного фонда", когда поступления от использования жилья (например, арендная плата) направляют исключительно на строительство и содержание нового. Это поможет постоянно увеличивать количество доступного жилья и сделает такие программы независимыми от финансирования из госбюджета. В то же время необходимо сформировать системные подходы к жилищной политике на всех уровнях, разработав Государственную жилищную и региональные стратегии, а также местные стратегии общин.
Яркий пример успешности таких подходов — крупнейший арендодатель Европы город Вена. Цены на аренду здесь значительно ниже, чем в остальных европейских столицах, ведь масштабная муниципальная собственность на жилье позволяет городу контролировать цены и качество жилья. Венские жилые комплексы спроектированы так, чтобы в них проживали люди с разным уровнем доходов, что предотвращает образование гетто. Это все возможно благодаря наличию долгосрочной стратегии развития жилищного фонда, которая предусматривает резервирование земли под социальное жилье и установление квот на социальное жилье в новых застройках.
Цифровые решения и человекоцентризм
В основе новой жилищной политики лежит человекоцентризм: нужно, чтобы именно потребности и обстоятельства человека определяли, какой путь обеспечения жильем будет для него лучшим. Для этого будет создана Единая информационно-аналитическая жилищная система, которая будет тщательно анализировать доходы, имущественное положение и социальный статус каждого гражданина. На основе этих данных система сможет предложить наиболее подходящий вариант: социальное или служебное жилье, льготные кредиты и тому подобное. Это будет прозрачный и эффективный инструмент, который сделает процесс получения жилья справедливым и доступным для всех, кто в этом нуждается.
Также закон призван вывести из тени аренду жилья — она станет более формализованной и регулируемой государством, а договоры аренды будут регистрироваться официально. Предполагается, что выселение возможно только на законных основаниях, добровольно или по решению суда.
Для защиты прав на жилье государство обеспечивает равные условия и различные методы — переговоры, арбитраж, медиацию, обращение в суд или обжалование решений органов власти. Владелец или пользователь жилья имеет право требовать устранения любых нарушений своих прав. Особое внимание уделяется компенсации и возмещению за жилье, разрушенное или поврежденное в результате террористических актов, боевых действий, чрезвычайных ситуаций. Это тот принцип, который уже воплощается в частности через программу "єВідновлення".
Закон "Об основных принципах жилищной политики", который вступит в силу через 6 месяцев после публикации, отменив устаревший Жилищный кодекс, дает надежду на реальные изменения в жилищной сфере. Он открывает путь к доступному жилью для всех украинцев через новые инструменты и подходы. Конечно, впереди много работы, но мы заложили прочный фундамент для успеха.
Верю, что это станет началом новой эры — эры эффективной и справедливой жилищной системы, которая отвечает потребностям настоящего и лучшим мировым практикам.
