В статті наведено реальний випадок з продажу квартири в м. Київ. Надано інформацію про необхідні документи, а також процедуру їх підготовки. Консультація проведена нотаріусом Володимиром Чуловським, спеціалістом з багаторічним досвідом в операціях з нерухомістю.
Життєва ситуація
Сім’я: дружина Оксана, чоловік Андрій, двоє синів Данило (16 років) та Сергій (3 роки) — живуть в однокімнатній квартирі 43 м2. Звісно хочуть її продати та придбати більше за розмірами житло.
Але! За документами власники нерухомості — діти. Згідно з Договором Дарування.
То, чи мають батьки право розпоряджатись житлом дітей?
На яких умовах?
З таким питанням подружжя звернулись до нотаріальної контори в центрі Києва. Консультацію їм надав приватний Нотаріус Володимир Чуловський, за його блогом у Фейсбук сімейна пара слідкує вже досить давно.
Тож, отриманою інформацією подружжя ділиться з нашими читачами.
Як держава захищає права дітей
Згідно з чинним законодавством, права дитини на житло, захищає держава. Тому нам з Андрієм для продажу квартири необхідно дотримуватись певних процедур.
Цивільне та сімейне законодавство України поділяє осіб молодше 18 років на дві групи:
- малолітні — віком до 16 років;
- неповнолітні — 14-18 років.
Відповідно, Сергій — малолітній, а Данило — неповнолітній.
До досягнення повноліття дітей, ми можемо проводити з нерухомим майном різноманітні операції.
Згідно з нормами, дії з власністю дітей поділяють на три види.
- Правочини, які здійснюються батьками без додаткових обмежень та дозволів.
- Правочини, що потребують дозвіл від Органів опіки та піклування.
Сюди відносять всі угоди, що потребують нотаріального посвідчення, державної реєстрації. Наприклад, поділ, обмін житлової площі. Також це стосується видачі письмових зобов’язань від особи дитини та відмови від майнових прав неповнолітнього.
- Правочини, здійснювати які батьки не мають права. Наприклад, дарувати майно, зобов’язуватись порукою від імені дитини.
Найбільше значення серед всього іншого мають договори, що потребують нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації. Подібні правочини ми з Андрієм можемо вчиняти лише якщо отримаємо відповідний дозвіл від органів опіки та піклування. При цьому гарантується збереження за кожною дитиною права на житло згідно з ч.4 ст. 177 СК України.
Покрокова інструкція з продажу квартири дітей
Відповідно до всього вище сказаного, ми з Андрієм звернулись до Органу опіки та піклування за місцем реєстрації дітей. Надали їм всю інформацію стосовно:
- квартири, яку продають;
- нерухомості, яку мають намір придбати.
Служба опіки та піклування, після аналізу документів (це зайняло досить тривалий час), видала розпорядження: «Надати згоду на продаж квартири, право власності на яку належить дітям, з попередньою купівлею на ім’я дітей, в рівних частках кожному, іншої квартири. Надати дозвіл батьку при укладанні зазначених договорів, діяти від імені малолітнього Сергія, неповнолітній Данило діє самостійно за згодою обох батьків».
Дія №1 Звернутись в службу опіки та піклування для отримання дозволу на продаж квартири.
Дія №2 Завірити нотаріально згоду батьків на розпорядження майном неповнолітнім.
Дія №3 Узгодити одночасне проведення двох угод купівлі-продажу нерухомості.
Дія №4 Засвідчити довіреність від власника майна на продаж квартири у нотаріуса.
Дія №5 Отримати ІПН для дітей в податковій службі за місцем реєстрації.
Неповнолітній, в цій ситуації саме Данило, самостійно розпоряджається власністю, але обов’язково за згодою батьків. Порядок надання згоди закріплено в ч. 3 ст. 177 СК України. Додатково ч. 3 ст. 32 ЦК України передбачає, що письмова згода батьків або піклувальників має бути засвідчена нотаріально. Для сім’ї, засвідчив всі необхідні документи та Договір нотаріус Чуловський В.
У нас з Андрієм не було коштів, щоб спочатку придбати квартиру на дітей, а потім продати належну. Нотаріус запропонував просте та вигідне рішення: одночасно, фактично в одному офісі, провести дві угоди. Спочатку з придбання нового житла, а потім з продажу власної квартири.
Квартира, яку ми мали намір придбати на ім’я Данила та Сергія, належала особі, що знаходиться в США. Для проведення угоди представник власника отримав нотаріальну довіреність, текст якої заздалегідь підготував нотаріус Чуловський. Також, в цьому випадку, підійде довіреність, яку засвідчує український консул на території США. Якщо ж довіреність завірена нотаріусом США, то на ній необхідно проставити апостиль, перекласти на українську мову і засвідчити справжність підпису перекладача нотаріусом.
Перед продажем та купівлею квартири, для Сергія ми отримали індивідуальний податковий номер — ІПН. В Данила він вже був. Номер необхідний для того, щоб сплатити збір до пенсійного фонду від імені кожного з дітей.
Всі учасники угод, в тому числі й ми, успішно підготували документи та відповідно до встановленого порядку провели угоду купівлі-продажу з обслуговуванням нотаріуса Чуловського.
Просте розв’язання такого складного, на перший погляд, питання гарантовано:
- належною правовою оцінкою при первинному консультуванні;
- визначенням точного переліку необхідних дій, документів, довідок та дозволів.
Досвід та якісні послуги нотаріуса Чуловського дали можливість оформити угоду купівлі-продажу без додаткових складнощів та зайвих витрат часу, що було для нас дуже важливо.
До речі, ми записувались на безкоштовну консультацію до цього професійного нотаріуса на його сайті.
Авторка: Оксана Здобудська
